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两会房地产政策解读
来源:    发布日期:2016-03-24    人气:1123
一年一度两会又至,总理的政府工作报告是最受关注的节目。对于对政策最为敏感的房地产行业而言,就更是如此。尽管2016年开年的房地产市场走势甚至已经在开发商的预期之外,但听听总理在政府工作报告中说了什么,还是意味着2016年房地产政策的走向所在。

  听完政府工作报告,认为有如下几点需要引起关注:

  1、稳健的货币政策要灵活适度。今年广义货币供应量M2增长13%左右,社会融资总额余额增长13%左右。

  君认为,至少到现在,房地产的价格和市场走势,都是货币现象。央行的数据显示,2015年末,广义货币供应量增长为13.3%。那么本次总理的政府工作报告提出的是13%左右,是不是就意味着房地产市场得不到新的“货币福利”了呢?

  非也。2015年的政府工作报告中,货币政策的表述是“稳健的货币政策”,到2016年时,这个表述变成了“稳定的货币政策要灵活适度”,灵活适度应该有两层含义,第一,M2总量增速全年可能会超过13%甚至更多;第二,增速不会平均分布,根据经济局势的情况,阶段性的M2供应量、社会融资总额余额增速会突然提高。比如,今年1月信贷投放量的突然增长,这样的情况,在2016年剩下的9个月中仍然还有可能出现。这对房地产可是“大消息”。

  2、今年棚户区住房改造600万套,提高货币化安置比例。

  棚改在2015年的政府工作报告中,也有提及。但是,在安置方式的表述上,差距甚大。2015年政府工作报告的表述是把棚改安置包含在住房保障里的——住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举;但是,到了2016年,在安置方式的表述上,“并举”的表述不见了,直接就表述为“提高货币化安置比例”。

  对于房地产市场,拆多少棚户区不重要,重要的是拆完了如何安置。如果实物安置为主,那么对房地产市场去库存没有太大意义,但货币化安置就不一样了。君认为,直接表述“提高货币化安置比例”,连实物安置提都不提了,这是一个重要信号,政府要通过加大棚改拆迁,拆出需求,让被拆迁者获得资金补偿,然后让这些拆迁拆出的需求,到市场上购房,实现去库存。2016年的房地产市场“需求侧”,应该会有增量。

  3、完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求因城施策化解房地产库存。

  君认为,这句话是最为关键的,而政府工作报告中如此表述的更关键的是“完善支持”这个表述。关于这方面,2015年政府工作报告的表述是,“支持居民自住和改善性住房需求”,而今年的政府工作报告,在“支持”前面又加上了“完善”这个表述。在“支持”的基础上,又加上了“完善”,提醒诸君,完善可是个动词啊。

  “支持”之前加上“完善”,就意味着2016年住房市场还有新的“正向政策”。税收政策已经出台了,但是,“完善”的表述,也被用在信贷、住房刚性需求、改善性需求之前,因此,君认为,这意味着在这个领域,还会有新的政策出台,要不,何谈完善?

  “因城施策”则意味着,北京、上海、深圳、广州这四个特大型城市,将被区别化对待。一旦市场过热,全国去库存、京沪穗深遏制投机投资的局面很可能出现。

  4、建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

  这一句话是2015年政府工作报告中没有的。君认为,这意味着2016年,“二次房改”的方案应该出台。同时,房地产信托投资基金的试点范围,将进一步扩大,甚至不排除REITs在资本市场上挂牌交易的可能性。至于外来人口纳入公租房供应范围,与房地产市场的直接关系不大。

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